집을 구해서 살기 위해서는 주택 계약을 해야 합니다. 크게 월세, 전세, 매매 3가지 방법이 있습니다. 각각이 장단점이 뚜렷이 구별되므로 본인의 상황에 맞게 가장 적합한 방식을 선택할 필요가 있습니다. 본 글에서는 월세, 전세, 매매에 대해 비교 및 분석해서 알려드리고자 합니다.
월세 vs 전세 vs 매매
| 월세 | 전세 | 매매 | |
| 주택소유권 | X | X | O |
| 초기 필요자금 | 적음 | 많음 | 많음 |
| 인플레이션 방어 | X (자산을 따로 투자하면 방어 가능) |
X | O |
| 거주 비용 | 월세+관리비+주거비 | 관리비+주거비+전세대출이자+(전세대출보험) | 관리비+주거비+대출이자 |
| 세금혜택 (조건 있음) |
월세 세액공제 | 전세 대출 원리금 소득공제 | 주택담보대출 이자 소득공제 |
| 추천 대상 | 전세나 매매 할 형편이 안 되는 사람 재산을 부동산 외 다른 자산에 투자하고자 하는 사람 사업체를 운영하고 월세를 비용처리 가능한 사람 |
낮은 이자율로 전세대출을 받을 수 있는 사람 투자에 대해 잘 모르고 매달 나가는 지출을 줄이고 돈을 모으려는 사람 |
실거주하고자 하는 사람 부동산에 투자에 대한 지식이 있어서 주택 투자하고자 하는 사람 주택을 구매할 수 있을 정도로 경제력이 충분한 사람 |
월세
월세란 매월 정해진 돈을 임대인에게 지급하는 계약을 뜻합니다. 이때 보통 세입자가 월세를 내지 않거나 하는 경우를 대비해서 보증금을 받습니다. 보증금은 보통 1년~2년 치 월세 금액입니다. 주택 소유권을 가지는 것은 아니기 때문에 집에 못을 박거나 CCTV를 설치하거나 인테리어를 바꾸는 등의 상황에서는 집주인의 허락을 맡아야 합니다.
자연적으로 발생하는 인플레이션을 방어할 수는 없습니다. 다만, 보증금이 적으므로 여유 자금을 다른 곳에 투자함으로써 인플레이션 방어를 할 수 있습니다.
매달 들어가는 비용은 월세 외에도 관리비와 주거비가 들어갑니다. 전기세나 수도 요금 같은 공과금도 본인이 부담해야 합니다. 초기 자금이 적은 대신 매달 들어가는 고정지출이 많습니다.
집이 경매에 넘어가더라도 월세 보증금이 크지 않다면 최우선변제 금액으로 상당 부분을 돌려받을 수 있습니다. 물론 월세 보증 금액이 많다면 보증금을 다 돌려받지 못 할 수도 있습니다.
월세는 연말정산 세액공제 혜택이 있습니다. 관련 법령은 조세특례제한법에서 확인할 수 있습니다.
월세 세액공제 조건(모두 만족해야 함)
- 총 급여액 7,000만 원 이하(근로소득자 중 종합소득금액 6,000만 원 이하)
- 전년도 12월 31일 기준 무주택 세대주(세대주가 주택관련 공제를 받지 않는 경우 세대원도 가능)
- 주거용 오피스텔(2013.8.13. 이후 최초로 월세액을 지급하는 분부터 공제가능), 고시원(2017년 귀속 연말정산분부터 고시원에 대한 월세액도 요건을 충족하는 경우 공제가능)을 포함한 기준시가 3억원 이하 주택 혹은 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택
- 임대차계약서 주소지와 주민등록상 주소지가 동일해야 함
- 계약자가 근로자본인거나 기본공제대상자여야 함
월세 세액공제 금액은 아래와 같습니다.
| 총급여 7천만 원이하 종합소득 6천만 원 이하 |
총급여 5천 500만원 이하 종합소득 4천 500만원 이하 |
|
| 세액공제 | 월세액의 10% | 월세액의 12% |
| 공제 한도 | 월세액 750만 원 | |
자동으로 신청되지 않습니다. 본인이 직접 신청해야 합니다.
월세 세액공제 필요 서류
- 임대차계약서 사본
- 월세를 납부했다는 증거물(현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)
- 주민등록표등본
관련 서류를 지참해서 제출하면 됩니다. 기한은 5년 안에만 하면 됩니다. 만약 집주인의 눈치가 보인다면 나중에 집을 나온 이후에 5년이 안 지났다면 그때 신청해도 됩니다.
월세는 전세자금이나 주택을 살 여력이 없을 때 많이들 찾습니다. 초기에 필요한 자금이 적기 때문입니다. 혹은 주식과 같이 다른 곳에 대규모로 투자를 하는 분들도 월세에 사는 경우가 있습니다. 전세나 매매를 통해 주택을 보유하면 해당 금액만큼은 다른 자산에 유연하게 투자할 수 없기 때문입니다. 또한 사업자이고 월세를 사업상 비용으로 처리가 가능한 경우 절세를 할 수 있으므로 이를 활용하는 분도 있습니다.
전세
전세는 주택을 빌리는 사람이 전세금을 주택 소유자에게 주고 일정 기간 주택에 거주하는 것입니다. 계약기간이 만료되면 전세금은 다시 돌려받습니다. 월세 보증금에 비해 큰돈이 필요합니다.
어차피 다시 돌려줘야 하는데 주택 소유자는 왜 전세를 구할까요. 바로 받은 돈으로 투자해서 이익을 얻고자 하기 때문입니다. 전세금 1억 원에 2년 거주 계약을 했으면 집주인은 해당 1억 원을 은행에 넣거나, 주식이나 부동산에 투자해서 수익을 올릴 수 있습니다. 이익이 있다면 계약기간이 끝나고 1억 원을 돌려줘도 이익금은 본인에게 남는 것입니다. 보통은 갭투자라고 해서 주택 그 자체에 투자를 많이 합니다.
그러나 투자가 잘 안돼서 손실을 보면 전세금을 돌려줄 수 없게 됩니다. 갭투자를 했는데 오히려 집값이 내려갈 수도 있습니다. 이 경우 집주인이 전세금을 돌려줄 수 없다면 집이 경매에 넘어갑니다. 이 경우 전세보증금을 완전히 받아내지 못하는 경우가 많습니다.
집주인이 전세금을 반환하지 않을 시에 유용한 게 전세대출보험입니다. 월마다 보험료를 내야 하는데 금액이 많지. 않으므로 하는 것을 권장해 드립니다. 하지만 조건이 있으니 해당 주택이 전세대출보험이 가능한지 확인하고, 되는 곳만 계약하시는 걸 추천해 드립니다. 전세 사기 유형 및 예방 방법에 대해서는 자세하게 쓴 다른 글이 있으니 참고하시기 바랍니다.
전세는 큰돈이 묶인다는 단점이 있습니다. 나중에 돌려받는다고는 하지만, 만약 그 돈으로 투자했으면 더 많은 돈을 벌 수도 있었을 겁니다. 시간이 흐르면 자연스레 인플레이션이 발생하고 그러면 현금의 가치는 낮아집니다. 그래서 전세는 장기적으로 자신의 자산이 조금씩 줄어드는 것과 같습니다. 따라서 오랫동안 전세를 사는 것은 좋지 않습니다. 최대한 빨리 주택을 소유하거나 인플레이션을 방어할 수 있는 자산에 투자하는 것이 좋습니다.
전세는 입주일 전후 3개월 이내의 전세대출금에 대해 원금과 이자 모두 소득공제 적용을 받을 수 있습니다.
전세대출 소득공제 조건
- 작년 12월 31일 기준 무주택 세대주
- 국민주택규모(전용면적 85㎡)
- 거주자가 근로소득자여야 함
- 소득공제를 받는 거주자가 자신의 명의로 주택임대차계약 및 원리금 상환해야 함
원리금 상환액의 40%를 공제해주고 주택마련저축 공제금액 즉 주택청약을 통해 얻는 소득공제 혜택과 합해서 연 300만 원 공제받을 수 있습니다.
월세와 마찬가지로 별도로 서류를 제출해야 합니다.
전세대출 소득공제 제출 서류
- 주택자금상환 등 증명서와
- 세대주의 주민등록표등본,
- 대출금을 거주자로부터 빌렸다면 임대차계약증서 사본, 금전소비대차계약서 사본, 원리금 상환을 증명할 수 있는 서류(계좌 이체 영수증, 무통장 입금증 등)
매매
자금이 충분하고 특별한 투자 목적이 있는 것이 아니면 실거주할 주택을 사는 것이 좋습니다. 큰돈이 필요하다는 점이 단점이지만 그 외에는 월세와 전세보다 좋습니다. 소유권을 가지고 있으므로 계약기간이 끝나고 다른 곳으로 이사 갈 필요가 없고 인플레이션 방어도 자연스레 됩니다. 또한 주택가격이 크게 오르면 시세차익을 누릴 수도 있습니다.
주택을 사기 위해 받은 대출은 이자에 대해서 소득공제가 적용됩니다. 항목 이름은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제입니다.
소득공제 조건
- 취득 당시 기준 시가 5억원 이하
- 과세기간 종료일(작년 12월 31일) 기준으로 현재 세대원 포함 무주택이거나 1주택인 경우
- 주택의 소유권 이전등기일 혹은 보존등기일로부터 3일 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것
- 장기주택저당차입금의 채무자가 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것
| 상환기간 | 상환방식 | 한도금액 |
| 15년 이상 | 고정금리이면서 비거치식 분할상환 | 1,800만 원 |
| 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 1,500만 원 | |
| 기타 | 5,00만 원 | |
| 10년 이상 15년 미만 | 고정금리 방식 또는 비거치식 분할상환 | 300만 원 |
