전세는 거래할 때 보증금을 집주인에게 주고 계약이 끝나면 다시 돌려받습니다. 하지만 마땅히 돌려받아야 할 금액을 다양한 이유로 집주인이 주지 않는 경우가 있습니다. 전세 보증금 사기 유형과 이를 예방하기 위한 구체적인 방법들을 소개합니다.
전세 사기 예방법 리스트
전세 사기를 예방 하기 위한 방법을 크게 1. 계약 전, 2. 계약 시, 3. 계약 후로 나눠서 설명하겠습니다.
1. 계약 전
- 보증금과 빚이 집 값의 70% 이하인지 확인
- 전체 임대차 계약서 요구(월세, 전세 확인)
- 전체 확정일자 부여 현황 발급 요구
- 전입세대 열람내역서 요구
- 등기사항전부증명서(등기부등본) 확인
- 건축물대장에 기록된 동, 호수가 맞는지 확인
- 전체 임대차 계약서 요구(월세, 전세 확인)
- 임대인에게 세금납부증명서 요구
집 시세 파악
집 가격을 파악하는 이유는 만에 하나 집이 경매로 넘어갔을 때를 대비하기 위함입니다. 보통 경매가는 집값의 70% 정도에서 거래됩니다. 그러니 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 집이 경매로 넘어가서 팔려도 집주인의 대출과 보증금을 합한 금액으로 구매되면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
즉 정확히는 경매 시 낙찰 예상 금액보다 보증금과 빚이 적어야 합니다. 일반인이 이걸 정확히는 알기 어렵기 때문에 보편적인 기준인 70%를 제시하는 것입니다.
전세금이 집값보다 높은 경우 깡통전세라고 합니다. 이 경우 집이 경매에 넘어가면 전세금을 다 돌려받을 수 있는 확률은 거의 없습니다.
전체 임대차 계약서 요구(월세, 전세 확인)
임대차 계약서를 요구하는 이유는 선순위 임차인 보증금 확인을 위해서입니다. 집이 경매에 팔리면 우선순위대로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그래서 나보다 더 우선순위에 있는 사람들의 보증금을 확인하고 만약 집이 팔리더라도 내 보증금까지 돌려받을 수 있을 정도인지 확인해야 합니다.
만약 자신보다 선순위인 세입자가 1, 2 두 명이 있고, 자신을 포함한 모두가 각각 1억 원의 보증금이 들어가 있다고 가정하겠습니다. 만약 경매로 집이 팔려서 경매 비용과 우선 변제비용을 제외하고 2억 5천만 원이 남았다면 세입자 1이 먼저 1억 원을 받고, 다음 세입자 2번이 1억 원을 받고, 다음 순위인 나는 남은 금액인 5천만 원만 돌려받는 것입니다.
이건 의무적으로 줘야 하는 것이 아니기 때문에 귀찮아서 거절할 수도 있습니다. 되도록 그런 분과는 계약을 안 하시는 게 좋습니다. 정 어쩔 수 없다면 등기부등본이라도 정확히 확인하고 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
전체 확정일자 부여 현황 발급 요구
위와 비슷한 내용입니다. 보증금 우선순위는 확정일자가 빠른 순입니다. 즉 집이 경매로 넘어갔을 때 내가 몇 번째 순위로 보증금을 받을 수 있는지는 확정일자를 확인함으로써 알 수 있습니다. 은행 대출보다 확정일자가 빠르다면 은행보다도 내가 먼저 돈을 돌려받을 수 있습니다.
전입세대 열람내역서 요구
전입세대 열람내역서는 해당 주소에 누가 살고 있는지를 확인해주는 서류입니다. 계약하고 이사를 하려는데 이미 다른 사람이 살고 있다면 난감하겠죠. 해당 주소지에 아무도 없다는 것을 반드시 확인해야 합니다.
이것은 온라인으로는 불가능하고 직접 행정복지센터(동사무소) 같은 곳을 방문해야 합니다.
소유자라면 신분증만 들고 가면 되지만, 세입자는 신분증에 계약서까지 필요합니다. 즉 세입자는 계약 전에는 발급이 안 되므로 집주인에게 가지고 와달라고 부탁해야 합니다.
등기사항전부증명서(등기부등본) 확인
등기부등본은 인간의 주민등록등본과 같습니다. 여기에는 건물의 종류, 저당권, 전세권 등 매우 중요한 정보가 담겨있습니다. 꼼꼼히 읽어보고 모르는 부분은 찾아서 공부하셔야 합니다. 정부24에서 발급받아서 보실 수 있습니다.
건축물대장에 기록된 동, 호수가 맞는지 확인
정말 사기를 칠 목적으로 엉뚱한 건물에 대해 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 그래서 건축물대장을 보고 계약하려는 집이 정말 맞는지 확인하시기 바랍니다. 건축물대장은 정부24에서 발급받아서 보실 수 있습니다.
임대인에게 세금납부증명서 요구
세금을 안 내서 집이 압류되는 경우도 많습니다. 임대인에게 세금을 납부했다는 증명서인 세금납부증명서를 확인해야 합니다. 이것은 정부24에서 출력할 수 있는데 본인만 가능합니다. 즉 임대인이 귀찮다고 거부하면 알 방법이 없습니다. 표준임대차 계약서에는 세금 납부 여부를 확인하는 란이 있으므로 이것을 활용하시면 됩니다. 아니면 계약서에 세금 미납 문제가 있다면 계약을 무효로 한다는 특약을 넣으시면 됩니다.
2. 계약할 때
- 등기사항전부증명서(등기부등본) 재확인
- 전세보증보험에 가입 안 될 시 계약을 무효로 한다는 조항 추가
- 확정일자 발급 후 익일까지 근저당 등 다른 대출 설정 하지 않는 다는 특약 추가
- 융자 말소에 대한 특약 명시
- 주민등록증 진위 확인 - 1382 전화 or 정부24 홈페이지
- 대리인이 올 경우 인감증명과 위임장 요구, 여의치 않으면 집주인과 직접 통화해서 이름과 주민등록번호 발급날짜 확인
- 등기사항전부증명서(등기부등본)상 소유자 이름과 주민등록 상 이름이 일치하는지 확인
등기사항전부증명서(등기부등본) 재확인
계약을 진행하는 중에 새롭게 대출받거나 소유권이 변경되는 경우가 있습니다. 계약 당일에도 등기사항전부증명서를 새롭게 출력해서 확인해보셔야 합니다. 집주인이 갑자기 대출을 받지는 않았는지, 집이 다른 사람에게 넘어가지는 않았는지 등을 확인해야 합니다.
만약 집주인이 계약 직전에 대출을 받았거나 하면 그 내용이 바로 등기부등본에 뜨지 않습니다. 계약 다음날에도 한 번 확인해보는 것이 좋습니다.
전세보증보험에 가입 안 될 시 계약을 무효로 한다는 조항 추가
전세보증보험은 전세보증금을 지킬 수 있는 좋은 수단입니다. 그러나 전세계약서가 있어야 가입할 수 있습니다. 모든 계약이 가입되는 게 아니고 조건이 있습니다. 미리 집주인과 공인중개사한테 전세보증보험이 가능한 집인지 물어보고 된다면 전세보증보험에 가입이 안 되면 계약을 무효로 한다는 특약을 추가하면 됩니다. 이러면 만에 하나 문제가 생기더라도 계약을 무효로 할 수 있습니다.
확정일자 발급 후 익일까지 근저당 등 다른 대출 설정 하지 않는 다는 특약 추가
확정일자 효력은 신청 후 다음 날 00시부터 발생합니다. 따라서 계약 당일에 집주인이 대출받으면 내 보증금 순위는 뒤로 밀리게 되고 그 결과 큰 피해를 볼 수 있습니다.
따라서 확정일자 발급 후 효력이 발생할 때까지 집주인이 근저당 등 집을 담보로 한 어떤 대출도 받지 못하는 특약을 추가해야 합니다.
융자 말소에 대한 특약 명시
집주인이 전세금을 받으면 대출을 갚는 데 쓰겠다고 하는 경우가 많습니다. 그러니 대출이 많더라도 크게 걱정 안 해도 된다는 식입니다. 이 경우 명확히 특약에 명시하는 것이 좋습니다. 가장 좋은 것은 전세금을 정말 대출로 갚는 것을 직접 확인하는 것입니다.
주민등록증 진위 확인 - 1382 전화 or 정부24 홈페이지
주민등록증을 위조해서 사기를 치는 경우도 있습니다. 반드시 주민등록증의 진위를 확인하셔야 합니다.
대리인이 올 경우 인감증명과 위임장 요구, 여의치 않으면 집주인과 직접 통화해서 이름과 주민등록번호 발급날짜 확인
집주인이 아닌 대리인이 계약하러 오는 경우도 많습니다. 이때는 인감증명서와 위임장을 보여달라고 해야 합니다. 또 인감증명서가 진짜인지 정부24에서 발급하는 것을 확인해야 합니다.
이런 것을 귀찮아하며 비협조적일 수 있습니다. 그러면 집주인과 직접 전화 통화나 영상통화를 해서 이름과 주민등록번호 발급날짜까지 확인해보면 피해 가능성을 줄일 수 있습니다.
등기사항전부증명서(등기부등본)상 소유자 이름과 주민등록 상 이름이 일치하는지 확인
계약하는 당사자가 정말 해당 건물을 소유하고 있는지 확인해야 합니다. 당연한 말처럼 들리지만, 이것을 제대로 확인하지 않아서 사기당하는 경우도 빈번하게 발생합니다.
3. 계약 후
- 확정일자 받기
- 전입신고 하기
- 전세권설정등기
- 전세보증보험 가입
- 전입세대 열람내역서 확인
확정일자, 전입신고
계약이 완료되면 확정일자를 받고 전입신고를 하셔야 합니다. 확정일자는 해당 계약 내용이 이루어진 날짜를 공식적으로 남기는 것으로 보증금, 대출 우선순위와 관련 있습니다.
전입신고는 실제로 그 집에 산다는 것으로 거주권을 가지게 됩니다. 그래서 집주인이 바뀌더라도 나가라고 하지 못 하고 계약기간이 끝날 때까지는 거주할 수 있습니다.
전세권설정등기
확정일자와 전입신고는 집주인의 허락이 필요하지 않지만, 전세권설정등기는 필요합니다. 신청한다면 해당 집을 이용해 수익을 낼 수 있습니다. 즉 세입자가 전세를 줘서 다른 세입자를 받을 수도 있는 것입니다. 이런 것을 전전세라고 합니다.
전입신고, 확정일자와의 큰 차이는 보증금을 돌려받지 못 할 때 직접 경매를 신청할 수 있다는 것입니다. 확정일자, 전입신고만 했다면 보증금반환청구소송을 통해 강제집행을 해야 합니다.
전세권설정등기는 집을 기준으로는 특별한 목적이 있는 것이 아니면 할 필요까지는 없습니다. 보통 전입신고가 안 되는 상업용 오피스텔 같은 곳에서 몰래 사는 경우에 활용합니다.
전세보증보험 가입
계약이 완료되면 전세보증보험을 신청할 수 있습니다. 이때 다양한 조건을 따져보고 거절될 수도 있습니다. 또한 계약 후 일정 기간(보통 계약기간의 1/2이 지나기 전)에 가입해야 한다는 조건이 있습니다.
매달 추가 비용이 있긴 하지만, 적은 금액으로 큰 금액을 보호할 수 있는 좋은 방법입니다. 전세보증금을 돌려받지 못 하는 사례는 아주 많습니다. 또 돌려받는다고 하더라도 제때 안 줘서 고생하는 사례도 정말 많습니다.
전세보증보험에 가입할 수 있는 회사로는 HUG, HF, SGI가 있습니다. 세 회사 모두 최대 보증 금액과 수수료율 등이 다르니, 확인해보시기를 바랍니다.
HUG전세보증보험 가입조건에 대한 글은 HUG 전세보증보험 가입조건 및 필요 서류리스트를 확인하시기 바랍니다.
4. 기타 Tip
- 세입자가 금세 들어오는 곳으로(역세권 등)
- 계약서는 주택임대차 표준계약서
- 부부 공동명의인 집의 경우 부부 모두와 계약해야 함
세입자가 금세 들어오는 곳으로
세입자를 쉽게 구할 수 있는 곳이라면 새로 온 세입자로부터 받은 전세금을 내가 나갈 때 받을 수 있어서 보증금을 쉽게 받을 수 있습니다.
계약서는 주택임대차 표준계약서
계약서는 주택임대차 표준계약서를 활용하고 여기에 필요한 특약을 첨가하는 것이 좋습니다.
부부 공동명의인 집의 경우 부부 모두와 계약해야 함
공동명의이면 모두와 계약해야 합니다. 그렇지 않으면 해당 계약은 무효입니다.
